Locação - 20/04/2011 - CONTRATOS EM ESPÉCIE

LOCAÇÃO – aula do dia 20.04

1 – Conceito e regência Legal: art. 565 CC

“Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

• 565 CC – Traz regras gerais; - além de reger tudo o que não se refere às leis 8.245/91 e 4.504/64, também atua de forma suplementar nas referidas leis.
• Lei 8.245/91 – Lei de Locações – imóveis urbanos (residenciais ou comerciais) desde que com alguma construção.
• Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra – no âmbito rural (arrendamento rural)

Obs.: Um terreno urbano onde não há construções é regido pelo CC.

2 – Classificação

• Bilateral: gera obrigações para as partes
• Oneroso: ambas as partes visam a obter vantagens ou benefícios, impondo-se encargos reciprocamente em benefício uma da outra
• Consensual: aperfeiçoa-se com o acordo de vontades
• Comutativo: desde o primeiro momento já sabe o que vai ganhar ou perder
• Forma livre: Não exige forma escrita, à menos que conste cláusula de fiança (para esse tipo de contrato só pode ser escrito)
  • Observações: Para que se tenha efeitos contra terceiros o contrato deverá ser averbado junto ao cartório de registro de imóveis, afim de que o terceiro adquirente respeite a transcendência do contrato. Ex.: Uma casa alugada, quando vendida, se constar essa cláusula, o terceiro adquirente fica obrigado à cumprir. Só será aceito essa cláusula se:
    • O contrato for escrito e a cláusula estiver devidamente expressa;
    • Se for registrado no cartório devido (onde o imóvel foi matriculado).
  • Ainda que não haja essa cláusula o adquirente deve respeitar o prazo de 90 dias, no mínimo para a desocupação do imóvel. (art. 8º da Lei 8.245/91)
  • Se o inquilino se recusar a sair no prazo devido, o adquirente entra com a ação de Imissão de Posse. (art. 8º, § 1º da Lei 8.245/91). Diferente da ação de despejo, que é movida pelo locador contra o locatário (art. 5º da Lei 8.245/91)

3 – Elementos

• Partes: Locador e Locatário (sinônimos: Senhorio e Inquilino).
  • No caso de imóvel rural: arrendador e arrendatário
• Objeto:
  • Bens móveis e imóveis (desde que infungíveis)
  • Corpóreos (em sua maioria) e incorpóreos (Ex.: direitos autorais, softwares de anti-vírus)
  • Obs: art. 566, I CC – aluga-se o bem com suas pertenças, mas as partes podem ajustar o contrário.

Pertenças: art. 93 CC “São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.”

• Preço:
  • Não pode ficar ao arbítrio de uma das partes - art. 122 CC
  • Veda-se a estipulação ou reajuste tendo como índice moeda estrangeira ou o salário mínimo. Art. 17 da Lei 8.245/91. O índice legal de reajuste é o IGPM.
  • Pode ser total ou parcial em dinheiro, desde que a maior parte seja em espécie. (Ex.: Parte do valor em dinheiro e parte em sacas de soja.)
• Consentimento
  • Art. 1.314, § único e 1.323 CC – As deliberações serão feitas com a aprovação da maioria dos condôminos. Se o imóvel for condomínio,o condômino terá a preferência na locação, desde que pague o maior preço oferecido por um terceiro.
  • Art. 3º da Lei 8.245/91 – Se for por mais de 10 anos de contrato deverá ter a autorização do cônjuge (outorga uxória ou marital)
• Prazo
  • O prazo contratual é estabelecido em benefício de ambas partes.