Locação (continuação II...) - 28/04/2011 - CONTRATOS EM ESPÉCIE

 continuação...

• Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros (569, III CC): o locatário é obrigado a fazer a nomeação à autoria (62 CPC)
• Restituir a coisa no estado em que a recebeu.

6 – Disposições Complementares:

• 573 e 574 CC – Se ficar por mais de 30 dias após o fim do contrato, entende-se que o contrato é renovadonas mesmas condições, mas agora por tempo indeterminado.
• 575 CC – O locatário, se notificado a entregar o imóvel não o fizer, fica obrigado a aceitar o preço estipulado pelo locador além de responder pelos danos, mesmo provenientes de caso fortuito.
• 577 CC – Em caso de morte tanto do locador quanto do locatário, transfere-se o contrato aos herdeiros por prazo determinado.
• 578 CC – Direito de retenção em caso de benfeitorias necessárias (não precisa de consentimento) ou úteis (com o expresso consentimento do locador).
  • A classificação das benfeitorias encontra-se no art. 96 CC
    • Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
    • Benfeitorias úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
    • Benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

7 – Locação de Prédios – 8.245/91 (residenciais ou empresariais)

Observações iniciais:

• Contratos por prazo determinados, por escrito, com prazo de vigência maior ou igual a 30 meses. - findo esse prazo, poderá oferecer a denúncia vazia.
  • Denúncia vazia – não precisa fundamentar (motivar). Só é possível durante o prazo prorrogado do contrato.
• Determinado / verbal ou com prazo menor que 30 meses
• Cessão ou sublocação – art. 13 da Lei 8.245/91
  • Cessão – Quando o locatário deixa o imóvel, mas cede o contrato para um terceiro, que toma o lugar deste.
  • Sublocação – Quando o locatário aluga o imóvel para um terceiro. Passa a existir uma nova relação jurídica sem que a primeira tenha sido desfeita. (A Súmula 411 do STF permite a sublocação desde que autorizado pelo locador)
• Direito de retenção pelas benfeitorias uteis (autorizadas) e necessárias (independente de autorização) – art. 35 da lei 8.245/91
• Artigo 26 da lei 8.245/91 § único – em caso de reforma que dure mais de 10 dias, o locatário poderá pedir o abatimento proporcional no valor do aluguel, se mais de 30 dias, poderá resilir o contrato.
  • Resilição de Contrato – Dissolução do contrato feita por ambas as partes, que demonstram o desejo de romper o pacto. (Dicionário compacto jurídico Ridel)