Locação Urbana (continuação) – 04/05/11 - CONTRATOS EM ESPÉCIE

LOCAÇÃO URBANA– aula do dia 04.05

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4. Morte do locatário – artigo 11:

• Residencial: continuam os cônjuges sobreviventes / herdeiros / pessoas que vivam no imóvel. Para o locatário é uma faculdade para o locador é uma obrigação.
• Comercial: o espólio ou sucessor no negócio
• Separação: art. 12 – continua aquele que permanecer no imóvel. Deve comunicar ao locador e ao fiador. Deve notificar em 30 dias, § 1º. O fiador tem 30 dias para se pronunciar, se não quiser continuar, comunica ao locador e ainda assim ficará responsável por 120 dias. Se não se pronunciar, continua como fiador até o término do contrato.

4. Venda do imóvel – artigo 8º:

• Cláusula de vigência: se houver essa cláusula, o locatário tem preferência. Ela diz que, mesmo que o imóvel seja vendido, o comprador terá que suportar o contrato.
• Averbado no Cartório de Registros de Imóveis.
• OBS.: Só terá valor se o contrato for por tempo determinado.
• Havendo os dois requisitos:
  • O direito de preferência para o locatário – art. 27 e 28 – no silêncio do locatário presume-se que ele recusou.
  • Caso o locador não observe a preferência:
    • Perdas e Danos
    • Anulação (06 meses)

4. Fixação do valor – artigo 17, 18 e 19: - a lei veda o reajuste por período inferior a 01 ano.
5. Ação de despejo – art. 59 da lei

• Inicial – 282 CPC – a inicial deve conter o cálculo do atraso.
• Purga da mora – 62, II, § 2º – além disso, 10% para o advogado da outra parte. O locatário só poderá usar esse benefício a cada 24 meses.
• Liminar “inaudita altera pars” (sem ouvir a outra parte). Art. 59 § 1º – 15 dias para desocupar o imóvel.
• Sentença – Prazos – art. 63 – 30 dias para a desocupação voluntária.
  • § 1º – o prazo será de 15 dias quando:
    • entre a citação e a sentença tiver decorrido mais de 04 meses.
    • O despejo for fundamentado no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
  • § 2º – o prazo será de 06 meses para estabelecimento de ensino.
  • § 3º - hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas – a exceção é de que se entre a propositura da ação e a prolação da sentença tiver decorrido mais de 01 ano. Neste caso o prazo será de 06 meses.

4. Considerações gerais
   1. Garantia – art. 37 / 38 – pode pedir 02 da mesma espécie (Ex.: 02 fiadores). Se pedir 02 de espécies diferentes (ex.: 01 fiador e 01 seguro locatício) caracterizará contravenção penal – art. 43, II - “exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;”
   2. Fim da responsabilidade – até a entrega das chaves e até que o locador “aceite” as chaves.
   3. É vedada a cobrança de aluguel antecipado – constitui contravenção penal. Art. 43, III. - A exceção é a locação por temporada ou quando não há garantia.
   4. Ação de reajustamento – art. 19 da lei – Exige-se que esteja a pelo menos 03 anos no imóvel.